В последние два десятилетия количество коммунальных квартир в России значительно сократилось: их число уменьшилось в два-три раза. Тем не менее, на фоне изменений на рынке ипотеки интерес к комнатам и коммунальным квартирам среди россиян вновь начал расти. Особенно активно этот тренд проявляется в крупнейших городах страны — Санкт-Петербурге и Москве, где спрос на такие объекты показывает стабильно высокие показатели.
Почему россияне выбирают коммунальные квартиры сегодня
Современные условия ипотечного кредитования стали причиной того, что для многих граждан покупка отдельной квартиры становится менее доступной, а коммунальные квартиры и комнаты в них — более привлекательным вариантом. Сегодня в Санкт-Петербурге около 10 процентов покупателей рассматривают этот тип жилья как стартовый вариант. В Москве показатель примерно вдвое ниже, но интерес к коммуналкам по-прежнему заметен, особенно среди молодых семей и инвесторов. В других городах-миллионниках тенденция выражена менее ярко вследствие ограниченного предложения.
Такой выбор объясняется не только доступной стоимостью — отдельная комната в коммунальной квартире стоит значительно дешевле полноценной квартиры аналогичной площади, а темпы роста цен на такие объекты остаются умеренными. Покупка комнаты может стать логичным шагом для желающих создать свой первый «угол» в большом городе или вложить деньги с расчетом на дальнейшую консолидацию остальных комнат и последующую перепродажу всего объекта.
Коммунальные квартиры как инвестиция: возможности и перспективы
Рынок недвижимости предоставляет интересные решения для тех, кто рассматривает коммунальную квартиру с точки зрения инвестиций. По текущей статистике, порядка 70–80 процентов сделок с коммуналками совершаются с целью сдачи комнат в аренду или с планами выкупа оставшихся долей для последующей продажи квартиры целиком. Такой подход приносит ощутимую выгоду: целый объект можно продать существенно дороже, чем просто сумму по отдельным комнатам.
Часто в таких случаях инвесторы комбинируют цели. Пока они выкупают отдельные комнаты у других собственников, оставшиеся сдаются в аренду, что обеспечивает стабильный пассивный доход. Наибольший интерес вызывают объекты в историческом центре городов — особенно в Санкт-Петербурге, где такие квартиры представляют инвестиционную ценность не только из-за локации, но и из-за перспектив улучшить объект и реализовать его как единое жилье.
Особенности и риски сделок с коммунальными квартирами
Несмотря на привлекательную перспективу, сделки с коммунальными квартирами требуют внимательного подхода. Основная сложность — отношения с соседями: по закону, при продаже доли в коммунальной квартире преимущественное право покупки принадлежит уже проживающим собственникам. Только в случае их отказа комната может быть выставлена на открытый рынок. Иногда соседи могут затягивать процесс или пытаться оспорить законность сделки в суде, что требует дополнительных временных и юридических затрат с обеих сторон.
Еще один риск заключается в частой смене владельцев отдельных комнат. Это способно свидетельствовать о возможных обременениях, юридических нюансах или даже арестах, связанных с объектом. Поэтому потенциальным покупателям рекомендуется уделять особое внимание проверке документов и истории владения каждой комнатой.
Положительные тенденции: рост интереса к просторным и новым форматам жилья
В последние годы в Москве отмечается увеличение спроса на просторные однокомнатные квартиры: в 2025 году доля покупателей, выбравших жилье площадью 33–38 квадратных метров, достигла 56,4 процента. Это говорит о том, что все больше жителей столицы стремятся к комфортным условиям проживания, выбирая большие квартиры вместо самых бюджетных и малогабаритных форматов.
Тем не менее, спрос на коммунальные квартиры и комнаты в них сохраняется, что наглядно демонстрирует гибкость рынка и разнообразие предпочтений россиян. Особенно эта тенденция заметна в Санкт-Петербурге и Москве, где исторические и архитектурные особенности жилого фонда делают такие объекты актуальными и среди первой недвижимости для личного проживания, и как выгодную инвестицию с долгосрочной перспективой — применение к ипотеке и возможностям рынка позволяет находить оптимальные решения для разных категорий покупателей.
