Как изменился объем предложения апартаментов в Москве за год
Фото: kommersant.ru
За прошедший год столичный рынок апартаментов подвергся заметным изменениям: объем предложения сократился примерно на треть. Причиной тому стал введенный в Москве запрет на строительство новых апарт-комплексов, но спрос на эту недвижимость, несмотря ни на что, удерживается на стабильном уровне. Примечательно, что покупатели в большинстве случаев выбирают апартаменты за собственные средства, в отличие от жилья, возникающего, в основном, благодаря ипотеке. Ожидается, что в течение ближайших лет число объектов продолжит снижаться, однако полного исчезновения апартаментов с рынка не будет по крайней мере еще десятилетие.
Если взглянуть на динамику, в сентябре 2025 года количество доступных апартаментов в новых комплексах столицы оказалось минимальным за последние четыре года — сегодня их насчитывается всего 4,62 тысячи в пределах 93 корпусов. Это на 38% меньше, чем годом ранее. Аналитики крупных девелоперских компаний также отмечают снижение: так, в «Метриум» рассчитывают спад предложения на 30,8%, в группе «Самолет» — на 34%. В пределах старых границ города число лотов сократилось еще ощутимей: до 3,6 тысячи объектов. Эксперты Ricci указывают, что именно исчерпание уже начатого строительства, при отсутствии новых стартов, стало ключевым фактором.
Причины ограничений и итоги новой градостроительной политики
Мораторий на запуск новых проектов апартаментов действует в Москве с осени 2024 года. Все комплексы, стартовавшие до введения ограничений, будут достроены, однако выдача новых разрешений полностью прекращена. Как поясняет управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов, апартаменты быстро уходят из экспозиции, так как новые объекты не поступают на рынок.
Петр Власенко, управляющий директор «РКС Девелопмент», подчеркивает: с 2025 года не стартовало ни одного нового апарт-комплекса, в 2024-м было всего четыре, а годом ранее — двенадцать. Для сравнения: в 2022 году началось двадцать четыре проекта. Официальная причина — статус апартаментов как коммерческой недвижимости. Потому их владельцы лишены возможности официальной регистрации и возрастают социальные риски. Представители города считают нынешнее сокращение предложения ожидаемой эволюцией рынка.
Стабильность спроса даже при снижении предложения
Несмотря на жесткие ограничения, апартаменты по-прежнему пользуются устойчивым интересом со стороны покупателей, особенно в сегменте бизнес-класса. По мнению управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко, стабильный спрос формируется за счет привлекательности таких инвестиционных инструментов. В январе-августе 2025 года было продано 3,4 тысячи апартаментов — на 6% больше, чем год назад. Девелоперы реализовали 152 тысячи квадратных метров апартаментного фонда, и это также превышает прошлогодние показатели.
Рост интереса покупателей обеспечили прежде всего специальные акции и наличие сданных комплексов, что минимизирует риски. Еще одно преимущество — независимость рынка апартаментов от ипотечных программ: всего 7% сделок проходят с привлечением ипотеки, остальные 93% — за наличный расчет. Для сравнения: рынок жилья стал более чувствителен к изменению условий ипотечного кредитования. Согласно аналитическим данным, за первые восемь месяцев 2025 года продажи жилой недвижимости снизились примерно на 10%, в то время как апартаменты продолжают находить своих клиентов.
Будущее апартаментов и эволюция девелоперского рынка
В сравнении с пятью годами ранее доля апартаментов в столичном предложении существенно сократилась и сейчас стремится к минимальному значению. По прогнозам экспертов, за ближайшие полтора-два года на рынке завершится продажа большинства текущих комплексов. На смену малым форматам с доступным ценником приходит жилье большей площади, ибо запрет коснулся не только коммерческих апартаментов, но и квартир до 28 кв. м. Об этом напоминает руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба.
Для девелоперов новая реальность означает необходимость закладывать в проекты расширенную социальную инфраструктуру, чтобы соответствовать новым стандартам жилья. Это влечет за собой увеличение затрат, однако дает возможность формировать более качественную жилую среду для горожан.
Планы и ожидания: как долго продлится переходный период
С учетом нынешних темпов реализации эксперты рынка ожидают, что действующие проекты, сдаваемые в 2025–2027 годах, могут продаваться еще три-четыре года после ввода в эксплуатацию. Александр Пыпин, CEO Dataflat.ru, прогнозирует: придется рассчитать на 10-летний период, прежде чем объем предложения апартаментов в Москве подойдет к своему логическому завершению. Руслан Сырцов соглашается с этой оценкой, подчеркивая — даже при естественном снижении рынка полного исчезновения сразу ждать не стоит.
При этом на балансе города по-прежнему остается около десятка крупных проектов апарт-комплексов, у которых имеются утвержденные проектные декларации, однако строительные работы на них пока не начались. Их дальнейшая судьба остается неопределенной, что добавляет некой интриги в развитие рынка.
Оптимистичный взгляд на будущее: рост качества городской среды
В условиях структурной перестройки столичного рынка недвижимости москвичи и инвесторы могут рассчитывать на постепенное повышение качества новых объектов. Эксперты единодушны в том, что сокращение предложения апартаментов позволит девелоперам сосредоточиться на комплексном развитии жилья, учитывающем все современные требования к комфорту и инфраструктуре. Как отмечают Руслан Сырцов, Петр Власенко, Олеся Дзюба и Александр Пыпин, этот процесс сопровождается позитивными изменениями: формированием новых стандартов, повышением привлекательности московских кварталов и усилением конкуренции среди строительных компаний.
Долгосрочный тренд свидетельствует, что рынок не только адаптируется к новым реалиям, но и открывает широкие перспективы для инновационных решений, заботы о клиентах и городском пространстве. Таким образом, несмотря на видимый уход апартаментов с первых позиций, преобразования несут городу и его жителям новые возможности для выбора и роста качества жизни.
