Сложности и преимущества продажи квартир россиянами в ОАЭ
В последние годы рынок недвижимости Дубая стал одним из самых привлекательных для российских инвесторов. После 2022 года множество россиян активно вкладывались в покупку жилых объектов на этапе строительства, полагая, что региональные и мировые потоки капитала продолжат поддерживать цены на высоком уровне. Только за 2024 год, по информации Tranio, россияне приобрели почти две тысячи объектов недвижимости в ОАЭ, а ещё 750 сделок было зарегистрировано с начала 2025 года. Однако вложения в эмиратский рынок «без оглядки» обернулись для многих неожиданной необходимостью продавать жильё, и это оказалось не так просто, как казалось изначально.
На вторичном рынке появился серьёзный избыток предложения, и это подтверждает бизнес-директор Kalinka Middle East Александр Шибаев. По его словам, российские покупатели часто не имели полной суммы на приобретение недвижимости и соглашались на рассрочку платежей. Спустя время часть инвесторов столкнулась с нехваткой средств для дальнейших выплат, что вынуждало их продавать квартиры либо по цене покупки, либо даже дешевле. Такая ситуация стала результатом переоценки возможностей рынка: ведь около 90% жителей ОАЭ арендуют жильё, а доля покупок не столь велика, как ожидали инвесторы.
Уникальные особенности спроса и предложения в Дубае
Старт продаж у крупных застройщиков в Дубае — всегда зрелищное событие: элитные резиденции раскупаются всего за несколько часов, а иногда и минут. Покупателями выступают инвесторы из разных стран, стремясь вложить средства в стабильную и быструю в обращении недвижимость эмирата. Однако при перепродаже объектов становится заметно, что на рынке не хватает конечных покупателей — людей, планирующих жить и работать в ОАЭ долгие годы.
Основная целевая аудитория таких объектов — это специалисты, уже несколько лет живущие в Дубае, имеющие стабильный доход и возможность оформить ипотечный кредит. Но приток таких покупателей уступает темпам строительства нового жилья. Поэтому выпуск каждого нового проекта добавляет конкурентности на рынке, а ожидания быстрых продаж приносят разочарование. По оценкам специалистов, реализация недвижимости, приобретённой на пике интереса, может растянуться на пять-шесть лет. Это нормальная рыночная динамика для столь крупного города, а значит, инвесторам стоит заранее настраиваться на долгосрочные горизонты и гибко подходить к ценообразованию.
Доходность и новые реалии: взгляд от Tranio и экспертов
Далеко не каждый инвестор получил ударную доходность в 20–40%, на которую многие рассчитывали. Сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов отмечает: чаще всего доходы от сдачи жилья в аренду составляют 4–5% годовых. Особенно сложно реализовать типовые квартиры в районах массовой застройки, таких как Jumeirah Village Circle, где тысячи объектов конкурируют между собой, и большинство из них представляют собой малогабаритные студии.
Однако даже в таких условиях рынок аренды достаточно активен — пустующих квартир практически не бывает, а умеренная, но стабильная доходность сохраняется. Более успешными оказались те инвесторы, кто вложился в премиальные проекты на ранней стадии строительства в локациях City Walk или Port De La Mer: подобное жильё вырастало в цене заметнее, особенно если дополнительно проводился качественный ремонт и меблирование. Дело в том, что даже люксовые объекты в Дубае зачастую сдаются с базовой отделкой, и эксклюзивные решения сразу выделяются на фоне конкурентов, повышая инвестиционную привлекательность.
Выгоды и перспективы для новых покупателей из России
Для потенциальных новых покупателей сейчас наступило благоприятное время: множество владельцев, оказавшихся в условиях нехватки ликвидных средств для своевременных платежей, готовы предоставлять скидки или выгодные условия приобретения и продажи. Это особенно важно для желающих минимизировать риски — ведь при покупке уже готового объекта клиент получает прозрачную аренду в валюте, избежав строительных задержек и дополнительных затрат.
Львиная доля сделок в Дубае, по мнению экспертов, приходится на переуступку контрактов или продажу квартир со скидкой. Новые собственники фактически приобретали ликвидный актив с понятной перспективой ежемесячного дохода в долларах, что дополнительно мотивирует инвесторов из России, ищущих пути диверсификации капитала.
Банковский контроль и новые регуляции для собственников
С недавних пор эмиратские власти значительно ужесточили требования к международным сделкам с недвижимостью. Теперь все расчёты по купле-продаже квартир и вилл проходят только через банковские счета собственников, причем банки весьма избирательно подходят к открытию и ведению счетов кандидатов из России. Если ещё несколько лет назад перевести деньги можно было и на родных, или доверенных лиц по нотариальной доверенности, сегодня такие варианты исключаются.
Этот фактор требует от россиян и других нерезидентов заранее готовиться к юридическим и документальным нюансам сделки: открыть счёт, пройти комплаенс-процедуру и убедиться, что транзакция будет проведена без задержек и блокировок. Тем не менее, у добросовестных инвесторов, готовых соблюдать новые правила рынка, всё равно остаются широкие возможности для работы: сам Дубай дорожит своей международной репутацией и делает ставку на прозрачность финансовых процедур.
Что ждёт рынок недвижимости в Дубае: взгляд на будущее
Несмотря на отдельные трудности и временные колебания, рынок недвижимости ОАЭ сохраняет статус надёжного инвестиционного инструмента для россиян и международных клиентов. Дубай по-прежнему располагает всеми необходимыми преимуществами: открытостью для капитала, спросом на аренду, отсутствием налогообложения и высоким уровнем безопасности.
Инвесторам, рассматривающим рынок эмирата, стоит делать ставку на качество вложений, грамотную диверсификацию портфеля, и не гнаться лишь за быстрой спекулятивной прибылью. Именно долгосрочное владение, дополнительный ремонт или меблировка, верный выбор района и опора на проверенных консультантов (например, команду Tranio или Kalinka Middle East) помогут извлечь максимальную выгоду. Перспективы столицы ОАЭ во многом зависят от стабильного притока новых жителей и роста внутренней экономики. И, несмотря на корректировки, недвижимость в Дубае откроет ещё немало счастливых возможностей для собственников из России и других стран.
Источник: www.kommersant.ru
